Мировой финансовый кризис ипотечное кредитование. Причина возникновения ипотечного кризиса в сша и кто на этом заработал. Изменения в законодательном регулировании банковской системы
Ипотечный кризис в США 2007–2008 гг. – крах рынка недвижимости и связанных с ним производных ценных бумаг. По уровню падения кризис сравнивают с «Великой Депрессией» 30-х годов прошлого века, только финансовое вмешательство и жесткие меры регулирования федеральных властей предотвратило окончательный коллапс банковской системы.
Ипотечный кризис в США 2007-2008 г. (англ. англ. subprime mortgage crisis ) - обвал рынка недвижимости по причине резкого увеличения просрочек/невыплат по высокорисковым ипотечным кредитам и массовые отчуждения недвижимости в пользу кредиторов. Обесценившиеся ипотечные ценные бумаги привели к самому сильному падению биржевой активности со времен «Великой депрессии», массовому банкротству инвестиционных банков и страховых компаний по всему миру, что привело к началу мирового кризиса, последствия которого не преодолены до настоящего времени.
Если сравнить ипотечный кризис с падением американской экономики в период 1929-1939 гг., то явно прослеживаются две общие черты:
- спекулятивные действия в банковской и биржевой сферах;
- запоздалая реакция государственных контролирующих органов на рост кризисных явлений в экономике.
В 2011г. один из крупнейших мировых инвесторов Уоррен Баффет, давая показания в Комиссии по расследованию причин кризиса, заявил, что «это был самый большой спекулятивный рыночный пузырь из когда-либо виденных мною. Вся Америка убедила себя, что рост цен на недвижимость будет продолжаться вечно и падение не произойдет никогда».
Причины кризисных явлений
Теорий, как и почему рынок недвижимости из «тихой гавани» превратился в источник мошеннических спекуляций, имеется множество, в зависимости от того, кто ее автор: банкиры видят в этом исключительно просчеты регуляторной политики, а государственные чиновники обвиняют частный сектор в раздувании «пузыря» прибыли. Но есть причины ипотечного кризиса в США, упоминаемые практически во всех исследованиях, а именно:
Рост внешних инвестиций в экономику США
В период с 2002 по 2005 год наблюдалось резкое увеличение иностранных капитальных и оборотных финансовых вливаний, в первую очередь, за счет стран экспортеров нефти и быстроразвивающихся стран Азии, в первую очередь - Китая. Существуют две теории, объясняющие данный факт:
- На конец 2004 года дефицит платежного баланса США составлял 5,8% ВВП из-за превышения импорта товаров и услуг над экспортом. В этом случае торговый баланс быстрее всего приводится в равновесие именно притоком внешнего капитала. Точку зрения, что именно избыточный мировой капитал спровоцировал ипотечный кризис, как раз и отстаивал тогдашний председатель ФРС Бен Бернанке.
- Капитал привлекался именно высоким уровнем потребления в США, который при падении экспорта должен удовлетворяться «займами» у иностранного производителя или инвестора.
Независимо от того, какая из двух теорий верна, к 2005-2006 году в США присутствовал огромный объем свободного капитала. Требовалось найти более прибыльную, но и одновременно надежную инвестицию, чем простая покупка казначейских облигаций.
Вполне логичным выбором в данной ситуации выглядела недвижимость, тем более, что несколько десятилетий одним из основных направлений американской внутренней политики было увеличение количества частных домовладельцев. В 1995 году два крупнейших американских ипотечных агентства Fannie Mae и Freddie Mae получили налоговые льготы с целью стимулирования кредитов для заемщиков с низким уровнем доходов, и рынок к этому моменту уже был готов принять дополнительные финансовые вливания.
Изменение в законодательном регулировании банковской системы
Активными участниками постоянного взвинчивания цен на ценные бумаги в период Депрессии были коммерческие банки, использовавшие для этого деньги вкладчиков, что в итоге и привело к биржевому краху «Черного вторника». Для предотвращения подобных ситуаций в будущем осенью 1929 года был принят закон «Гласса-Стигола» четко разделивших банки на коммерческие и инвестиционные. Коммерческим банкам была запрещена торговля ценными бумагами, в том числе через филиалы или дочерние компании, а также введено обязательное страхование депозитных вкладов.
Объем свободного капитала на рынке США был огромен (по разным оценкам от $50 до $70 трлн.), что делало невозможным его размещение между работающими на тот момент инвестиционными банками и их клиентами. Коммерческие банки тоже хотели получить свою долю прибыли, особенно после принятия в 1982 году закона «О паритетном альтернативном кредитовании» (Alternative Mortgage Transaction Parity Act, AMTPA), который разрешил выдачу ипотечных займов кредитным организациям не являющихся федеральными банками.
Многолетняя лоббистская кампания крупнейших банковских игроков привела к закону «Грэмма-Лича-Блайли» или «Закона о модернизации», отменившего ограничения акта «Гласса-Стигола», и таким образом изменила всю банковскую систему. Банки получили возможность создавать финансовые холдинги, которые одновременно могли заниматься коммерческой, инвестиционной и страховой деятельностью. Одновременно были существенно ограничены права государственных регуляторов и контролирующих органов.
Субстандартное кредитование
Для банковской практики США приемлемым уровнем кредитов с высокой степенью риска традиционно считались 6-8% от общего размера ипотечного портфеля. Но для покрытия начавшегося строительного бума такой процент неблагонадежных заемщиков оказался слишком низким и банки начали постепенное снижение обязательных требований. Такие кредиты получили название субстандартных и было разработано множество их модификаций:
- с плавающей процентной ставкой (interest-only mortgage) - в течение определенного начального периода действия кредита уплачиваются только проценты, а не основная сумма долга. К началу кризиса более 90% кредитов имели плавающую ставку;
- выбор клиентом варианта оплаты («payment option» loan) - можно выбрать размер ежемесячного взноса, при этом неуплаченные проценты могли прибавляться к основной сумме кредита. Почти каждый десятый займ в период 2005-2006 года был оформлен подобным образом;
- возможность погашения большей части долга на момент окончания договора (balloon-payment mortgage) и другие варианты.
Апофеозом борьбы за клиента любой ценой стали кредиты с наличием активов (средств на банковском счете), но без регулярного дохода (income, verified assets, NIVA), и займы вообще без активов и доходов (no income, no assets, NINA).
Рискованная секьютеризация и манипулирование рейтингами
Банки прекрасно понимали, что вероятность невозврата выданных займов чрезмерно велика, а потому и пытались минимизировать уровень риска. Для этого обычно используется механизм секьютеризации, когда несколько ипотечных кредитов или других финансовых инструментов объединяются в одну производную ценную бумагу (дериватив), которая затем продается стороннему инвестору.
За счет того, что в состав дериватива входит несколько активов с низким уровнем риска, их стоимость никогда не упадет до нуля или можно будет воспользоваться гарантией в случае неисполнения обязательств, как и делали государственные ипотечные агентства в начале 80-х годов прошлого века, когда только разрабатывалась современная модель секьютеризации.
Ипотечные ценные бумаги (Mortgage-Backed Securitie, MBS) и выпущенные на их основе обеспеченные долговые обязательства (Collateralized debt obligations, CDO) имеют самые причудливые формы: пакет рисковых кредитов «разбавляется» небольшим количеством надежных для повышения их рейтинга, производится эмиссия MBS, состоящих только из «токсичных» займов. Появляются синтетические CDO, представляющие собой производный инструмент от другого CDO. Вся эта масса новых бумаг, разобраться в которых простому инвестору практически невозможно, выбрасывается на фондовый рынок для получения дополнительного дохода.
Спекулятивные частные, страховые и биржевые инвестиции
Ипотечный кризис в США никогда бы не смог достичь таких масштабов без поддержки биржевых спекулянтов, увидевших в бумагах MBS и CDO источник, как им казалось, бесконечной прибыли. Закономерный крах спровоцировали следующие три основных фактора:
- Ипотечные бумаги перестали ассоциироваться с конкретными объектами недвижимости и начали жить своей обособленной «жизнью». Бесконечные эмиссии и появления новых вариантов, таких как «CDO на CDO», только подстегивали трейдеров к продолжению спекуляций, и статистика увеличения фактического числа неплательщиков никого не интересовала.
- К ипотечным бумагам применялись те же модели прогнозирования и анализа, что и для обычных акций и фьючерсов, хотя это кардинально различные инструменты. Методики биржевой оценки ипотечных рисков еще не были разработаны, бумаги не имели длительного исторического периода, достаточного для тестирования торговых стратегий и гипотез.
- С целью выжать максимум дохода, банки и крупные хедж-фонды пошли на сговор с ведущими рейтинговыми агентствами Standard&Poor’s и Moody’s, которые как впоследствии выявила Комиссия по расследованию, сознательно завышали инвестиционную привлекательность даже самых «мусорных» облигаций и закладных. Фактически данные агентства вообще не занимались оценкой бумаг - просто ставили на бумаги цену, предложенную эмитентами.
Несовершенство текущего законодательства позволило банкам наращивать объем производных бумаг, номинально соблюдая требования к соотношению собственного и заемного капитала. С помощью различных забалансовых схем в хедж-фонды и другие негосударственные кредитные организации были выведены огромные суммы, то есть фактически была создана «теневая» банковская система. Перед тем, как начался ипотечный кризис в США, чистая прибыль финансового сектора составила почти 27% от произведенного ВВП и большая часть этих средств осталась вне баланса. Таким образом, даже процесс поддержания текущей деятельности и ликвидности ведущих банков стал напрямую зависеть от ситуации на рынке недвижимости.
Рядовые граждане также включились в гонку - исторически рост цен на недвижимость был близок к уровню инфляции, но в 2000-2006 годах недвижимость показала почти двукратный рост. Дом перестал быть долгосрочной и не приносящей большого дохода инвестицией. Даже заемщики, которые соответствовали всем условиям Федеральных программ, стали предпочитать субстандартный кредит для получения вторичного ипотечного займа под рост стоимости. То есть при появлении дополнительного кредитного лимита заемщик мог или взять еще один ипотечный займ, или потратить эту сумму на потребление, или просто получить эту сумму наличными в банке. Если добавить к этому резкий рост уровня потребления, сокращение личных сбережений и реальной заработной платы - ипотечный крах стал неизбежен.
Последствия кризиса
Несмотря на все меры по реструктуризации ипотек неплатежеспособных заемщиков, к середине 2011 года было произведено полное отчуждение свыше миллиона объектов жилой недвижимости при практически полном отсутствии рыночной активности. К 2014 году доля кредитов, по которым не производятся выплаты, снизилась до 8%, но полностью негативные процессы оставить не удается.
Последствия для экономики США:
- Из пяти крупнейших ипотечных банков США обанкротились Lehman Brothers (невозможность покрыть кредитные свопы) и Bear Stearns (убытки дочерних хедж-фондов), произвели слияние Merrill Lynch и Bank of America, а Goldman Sachs и Morgan Stanley прекратили инвестиционную деятельность в обмен на поддержку ФРС.
- Стоимость производственных активов снизилась более чем на 20% за период июнь 2007-ноябрь 2008.
- Ведущий фондовый индекс S&P500 в ноябре 2008 года упал более чем на 45% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.
- Рынок недвижимости после исторического максимума 2006 года потерял более $5 трлн. и до настоящего времени не показывает роста;
- Частные сбережения и пенсионные накопления граждан США уменьшились на $2,5 млрд., а учитывая отчуждение собственности и принудительные взыскания, общая сумма личных потерь почти $8 трлн.;
- Кризис затронул все секторы экономики особенно автомобильную промышленность и сферу услуг.
Меры по преодолению последствий кризиса
Расследование причин ипотечного кризиса 2008 года в США показало, что активные действия государственных органов начались только в сентябре, хотя первые признаки неустойчивости финансовой системы появились уже во второй половине 2007 г. и время для смягчения последствий было упущено. Кроме того, ни одной из финансовых организаций, «стимулирующих» развитие кризиса и спекулирующих на его последствиях, не было преяъявлено ни одного иска об административной или уголовной ответственности.
Действия правительства
Выкуп проблемных субстандартных активов у банков и страховых компаний за счет бюджета США был единственным способом быстро поддержать ликвидность и избежать окончательной стагнации экономики и банкротства компании уровня Lehman Brothers. В августе 2008 г. Конгресс принимает «Акт о чрезвычайной экономической стабилизации» (Emergency Economic Stabilization Act of 2008 (EESA) или «План Полсона» по фамилии тогдашнего секретаря Казначейства. Общая сумма вливаний в частный сектор вместе с налоговыми льготами составила $700 млрд., которые не были возвращены. То есть фактически банки покрыли свои рискованные действия за счет средств налогоплательщиков.
Заемщикам был выполнен возврат части уплаченного налога на недвижимость, но это в целом не привело к существенному улучшению ситуации. Кроме того, была реализована государственная программа оказания индивидуальной денежной помощи неплатежеспособным домовладельцам, а также содействия в достижении соглашения с крупнейшими банками и кредитными ипотечными агентствами Fannie Mae и Freddie Mac о введении моратория на отчуждение имущества и увеличению программ рефинансирования.
Действия Федеральной резервной системы США
Совместно с Центробанками ведущих стран Европы и Азии было проведено снижение процентных ставок, что только подтверждает глобальный характер кризиса. Положительный эффект от такого шага оказался минимальным.
Проведена выдача краткосрочных займов по сниженной ставке для банков, подконтрольных ФРС, а также реализован дополнительный (к плану Полсона) выкуп проблемных ипотечных бумаг.
Реализован постоянный контроль гарантийного долларового обеспечения международных валютных свопов банков ЕЦБ, Банков Англии и Швейцарии.
Обеспечена программа предоставления целевых кредитов, в том числе небанковским кредитным организациям, для выпуска ипотечных ценных бумаг с гарантированным залогом (Term Asset-Backed Securities Loan Facility, TALF).
Последствия для мировой экономики:
Пик общего числа выселений за неуплату по ипотеке пришёлся на 2009-2010 годы. Невозможность погашения субстандартных кредитов и связанных с ними ценных бумаг привели к огромным убыткам по всей мировой банковской системе: только крупнейший (по состоянию на 2008 г.) мировой банк HSBS потерял более $10,5 млрд. Если в апреле 2008 г МВФ оценивал суммарные мировые потери от ипотечного кризиса в США примерно в $1 трлн., то уже годом позже пересмотрел это значение до $4 трлн.
Расходы США на преодоление последствий кризиса на конец 2009-го оценивались в $11 трлн., но примерно 50% из них нужно оценивать не как прямые расходы, а как инвестиции, гарантии по займам, выкуп финансовых активов (ипотечные и коммерческие бумаги с обеспечением залогами), в том числе и для того, чтобы повысить ликвидность рынков.
Эхо кризиса ощущается до сих пор. Крах американского фондового рынка привел к панике среди инвесторов и переориентированию денежных потоков в менее рискованные активы, в частности, сырьевые фьючерсы, давшие начало мирового кризиса продовольствия и росту цен на нефть.
Центробанк заявил об угрозе формирования пузыря на ипотечном рынке. Если он лопнет, Россию накроет кризис, аналогичный тому, что произошел в США в 2008 году. Чтобы не допустить нового удара по экономике, в ближайшее время планируется ужесточить правила выдачи ипотеки.
The Village рассказывает, чем вызваны опасения Центробанка, насколько реальна угроза и стоит ли бежать за кредитом на покупку жилья уже сейчас.
Что напугало Центробанк
Поводом для паники послужила новая стратегия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Оно полагает, что к 2020 году сумма выданных россиянам ипотечных кредитов увеличится с нынешних 4,8 триллиона рублей до 10 триллионов. Согласно прогнозу , на фоне рекордного снижения ставок уже в 2018 году желающие сменить жилье возьмут примерно в полтора раза больше кредитов - как в количественном, так и в денежном выражении. Речь идет об 1,6 миллиона ссуд на 2,8 триллиона рублей.
Центробанк , что прогнозируемый АИЖК рост ипотечного рынка невозможен при сохранении качества кредитов. Поэтому выдача денег такими темпами может привести к появлению пузыря. На это уже обратил внимание и президент страны Владимир Путин. В АИЖК же настаивают, что причин для беспокойства нет.
Может ли повториться кризис
Алексей Новиков
руководитель ипотечного центра Est-a-Tet
Спрос на ипотеку вполне может вырасти в полтора раза. Сегодня примерно половина сделок проходит с привлечением ипотеки. И чем ниже сегмент жилья, тем выше процент ипотеки. В экономклассе этот показатель достигает 75 %, в комфорте - 52 %, в бизнес-классе - 35 %, а в элитном сегменте - 14 %. Пузырь может возникнуть, если рынок ипотеки увеличится в три раза, но в таком случае его вовремя и грамотно смогут приостановить и урегулировать путем ужесточения требований к заемщику.
Елена Сударикова
Если посмотреть на статистику, то отчетливо видно, почему ипотека стала привлекательнее: средняя ставка по кредитам на покупку недвижимости в январе 2016 года составляла 14,71 %, в декабре того же года - 13,52 % , а сейчас - 11,11 % годовых. Ставка снижается, значит, ипотека становится доступной для большего числа граждан. И их интерес понятен: большинство россиян сейчас не могут приобрести недвижимость без помощи банка. В результате ипотека растет ускоренными темпами. Если предположить, что снижение ставок продолжится, то обозначенный в стратегии АИЖК рост может оказаться вполне вероятным.
В России речи об этом нет. И в ближайшую пятилетку не будет
Андрей Хохрин
Сомнительно, что выдача кредитов будет расти такими темпами. Люди активно берут ипотеку, когда дорожает недвижимость. Возникает иллюзия, что ты тратишь меньше, чем получаешь. А с 2014 года рублевые цены на недвижимость только снижаются. Долларовые просто рухнули. К тому же не исключаются ослабление рубля и рост кредитных ставок. Да и сами ставки - не 5 % годовых. Ипотека сейчас - путь для объективно нуждающихся.
В 2007 году, когда последовательно рухнули Fannie Mae и Freddie Mac, в США уже на протяжении десяти лет наблюдался стремительный рост цен на недвижимость. Этот рост сперва послужил причиной закредитованности рынка, а затем сам же и поддерживался растущей закредитованностью. Обвал произошел в форме схлопывания классического кредитного пузыря. В России сейчас речи об этом нет. И в ближайшую пятилетку не будет.
Михаил Куликов
В Америке до 2008 года банки в большом объеме предлагали ипотечные программы без первоначального взноса. Кредиты выдавали фактически неплатежеспособным гражданам. И число покупателей, оформлявших ипотеку, было весьма значительно - это были почти все американцы, приобретавшие жилье. Чем все это закончилось, мы знаем - жесточайшим кризисом.
В нашей стране сейчас совершенно иная ситуация: программы без первоначального взноса - исключение из правил, количество ипотечных покупателей не настолько значительно, а банки гораздо серьезнее рассматривают заемщиков на предмет платежеспособности. Они ориентируются на опыт предыдущего кризиса, когда даже те финансовые организации, что считались незыблемыми столпами, в итоге обанкротились.
Стоит ли поторопиться с оформлением ипотеки
Михаил Куликов
директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»
По нашим прогнозам, новые ограничения Центробанка благотворно повлияют на рынок недвижимости и, возможно, даже приведут к увеличению числа ипотечных сделок. Причина вот в чем: из-за заемщиков, берущих ипотеку с минимальным первоначальным взносом или без него и впоследствии зачастую задерживающих выплату по кредиту, банки несут убытки и в результате не могут сильно снижать ставки. Если же проблемных заемщиков из-за ужесточения условий выдачи кредитов будет меньше, то сократятся риски банков, и они с большей охотой пойдут на снижение ставок. В особенности в русле инициатив Центробанка по уменьшению ключевой ставки.
Кроме того, в 2018 году продолжится снижение цен на «вторичке». Основные причины - низкий уровень платежеспособности населения и его неуверенность в стабильности своего материального положения, а также жесткая конкуренция вторичного рынка с сегментом новостроек.
Тем, кто не умеет копить, лучше обратиться за кредитом уже сейчас
Елена Сударикова
руководитель отдела анализа банковских продуктов портала Banki.ru
С нового года начинает действовать ограничение, направленное на снижение риска появления пузыря: для кредитов с первоначальным взносом менее 20 % будет устанавливаться повышенный коэффициент риска - 150 %, менее 10 % - 200 %. Это означает, что банкам придется повысить либо минимальный взнос, либо ставку. Сами банки в этом не видят ничего страшного, так как сегодня доля таких кредитов по разным данным невелика: около 5–6 % от общего количества, хотя четверть всех предложений банков сегодня предусматривают возможность низкого первоначального взноса.
Поэтому тем, кто не умеет или не любит копить, и рассчитывал в 2018 году взять ипотеку, имея на руках менее 20 % стоимости недвижимости, возможно, стоит обратиться за кредитом уже сейчас, пока не вступили в действие поправки регулятора, а банки не скорректировали условия по своим программам.
Андрей Хохрин
начальник управления по работе с состоятельными клиентами «ЦЕРИХ Кэпитал Менеджмент»
Новых ограничений не будет. Пустующее жилье нужно продавать. Программа реновации - косвенное свидетельство, что новый жилищный фонд нуждается хоть в какой-то продаже. Ставки снизятся, наверное, процентов до шести. Низкая инфляция и низкий же потребительский спрос - в помощь. Так что выбирайте ипотеку неспешно, смело торгуйтесь с банками и ждите улучшения условий.
Говорят умные учатся на чужих ошибках.
Посему попытаюсь разобраться в том ипотечном кризисе в США в начале этого века, что вырос в мировой кризис в глобальном виде и в финансовый крах миллионов американцев.
Итак США начало двухтысячных. Ставка рефинансирования в пределах 1%. Кредиты, естественно, дешевые. Как можно заработать деньги банкирам, если все дешево? Придумывать новые варианты кредитных продуктов. И появляется на свет идея субкредитования или субстандартная ипотека в нашем случае. Что сие такое. Если обычное кредитование требует от заемщика определенного финансового обеспечения своих кредитных желаний, то субкредитование допускало выдачу кредитов лицам с сомнительными возможностями выплаты этих кредитов. То бишь для граждан с низкими доходами. В чем была привлекательность такого кредитования. В увеличении числа получивших займов. А если кто сталкивался с трудностями в выплате такой субстандартной ипотек, то включался механизм рефинансирования или можно было получить новый кредит под залог уже полученной недвижимости.
Таким образом за период где-то десяти лет ипотечный бизнес увеличил свой объем на 25%.
И вроде всем хорошо. Банкиры получают прибыль, население возможность приобрести жилье.
Но вопрос, кто будет нести риски в случае каких либо экономических потрясений, мало кого волновал. А вот риски легли, естественно, на заемщиков.
Но и это еще не все. Если субстандартная ипотека привлекала сомнительных в своем финансовом положении, заемщиков, то и ставки по этой ипотеке были выше, чем в обычной ипотеке. Причем существовали вообще некие плавающие ставки. Но для того, что бы привлечь граждан, делали некий льготный период, где ставки по ипотеки были низкие. Ну как тут не клюнуть гражданину, который мечтает с своем жилье? И клевали. Причем настолько активно, что за период с 2004 по 2006 число заемщиков по субипотеке выросла с 8 до 20%.
И все было бы хорошо, если бы не макроэкономические показатели в Штатах.
Первым признаком надвигающихся финансовых проблем заемщиков по субкредитам стало повышение ставки рефинансирования (нынче она уже 2%) и тут сыграли свою роль те самые плавающие ставки на ипотеку. Они стали расти, и малообеспеченным американцам стало трудно оплачивать ту самую субипотеку. А платить -то надо. Иначе и жилье заберут.
Но и это еще не все. Если раньше недвижимость росла в цене уверенно, то была некая уверенность в том, что в случае финансового краха заемщика он много не потеряет. То после начала падения цен на рынке недвижимости в США, оказалось, что банки начали забирать неоплаченную недвижимость по текущим, более низкой цене, чем цена на момент приобретения ипотеки.
В итоге задница. И квартиру забрали и долги остались
(Добавление)
Что принесло это субкредитование по ипотеке. Увеличение собственников жилья в США более чем на 5% за 10 лет. Но не трудно понять, что такой спрос на жилье не оставил цены на это жилье на уровне. И за те же 10 лет цена на недвижимость, некого типичного объекта, выросла на 124%. То бишь если более чем в двое.
При этом начинался расти разрыв между ценой на недвижимость и некого среднего дохода среднего домохозяйства. Т.е. цена на недвижимость росла, а доходы среднестатистических американцев не росли в той же пропорции. Таким образом получилась интересная картина. Если в 1990 году средние американцы имели кредиты на 77% от своих средних доходов, то в 2007 году эти проценты выросли до 127%. То бишь доходов средних американцев уже не хватало на оплату своих кредитов. Вот даже если все отдадут, все одно останутся должны.
Как выкручивались? Рефинансировали существующие кредиты по более низкой ставке. Получали вторичную ипотеку под рост цены на недвижимость. В общем занимали дальше и дальше.
Но одновременно начало расти и число тех, кто уже не мог оплачивать свою задолженность. Сначала их было не так много, но затем задолженности по субипотеке начали расти стремительно.
Но рынок есть рынок. И когда начался ипотечный бум в США, то начало расти и строительство. Спрос рождает предложение и настроили этих домов настолько, что их стало уже в избытке. А если есть избыток, значит жди падения цены. Что и произошло. Таким образом те американцы, которые брали субкредиты на ипотеку по плавающей ставке в надежде на постоянный рост цены на жилье, оказались в очень не приятной ситуации. Вот представьте. У вас есть квартира, которая оценивается сегодня в 5 миллионов рублей и вы можете сказать, что я обладаю суммой в пять миллионов, только эти деньги пока в недвижимости. А вот продам и будет у меня этих пять миллионов. А завтра цена на недвижимость рухнула на 20% и владелец квартиры по сути потерял 1 миллион. То бишь стал беднее на этот самый миллион. Так вот. Падение цен на недвижимость привело к тому, что американцы стали беднее на 5 триллионов долларов по состоянию на сентябрь 2008 года. В этой ситуации оказалось около 11% всех домохозяйств США. Где-то около 9 миллионов человек. А через месяц таких стало уже 12 миллионов. А к 2010 году почти четверть владельцев жилья оказались в ситуации, когда стоимость их жилья стала меньше, чем сумма выплат по ипотечному кредиту. То бишь продать жилье и погасить долги уже не получалось. Но надо понимать, что ипотека на недвижимость выдается под залог самой недвижимости. И рост задолженности по ипотеке вызвал рост отчуждения той же самой недвижимости. Банкам же эта недвижимость не нужна и они выставляют эту отчужденную недвижимость на рынок недвижимости, тем самым еще больше увеличивая предложение и еще большее падение цены на на недвижимость. И возник порочный круг.
Чем ниже цены на недвижимость, тем труднее владельцу ипотеки выплачивать кредиты, чем труднее выплачивать ипотеку, тем больше случаев отчуждения недвижимости и наконец чем больше случаев отчуждения недвижимости тем больше недвижимости появляется на рынке недвижимости что приводит к дальнейшей цены на нее.
И все повторяется опять.
(Добавление)
Рост цен на недвижимость и дешевые ипотеки вызвали появление спекулянтов. То бишь тех кому эта недвижимость была нужна не для себя, но с целью инвестирования средств. Например в 2006 году 40% недвижимости проданной по ипотеке покупалось не для того, что бы заемщик в этой недвижимости жил. Эту недвижимость приобретали для сдачи в наем. Но первые же трудности в виде снижении цены на недвижимость привели к тому, что спекулянты начали покидать сей сегмент инвестирования и опять это приводило к падению цены на недвижимость. Банки в ситуации падения привлекательности ипотеки стремились привлечь новых и новых клиентов, и для этого смягчали требования к заемщикам.
Получить ипотеку становилось все проще и проще даже для тех, кому раньше ипотеку не давали. Дошло до того, что даже не работающие могли эту ипотеку оформить. Но риски не возврата толкали банки к установлению более высоких процентных ставок по эти рисковым займам. А что бы не отпугивать потенциальных заемщиков предлагали некий льготный период.
Ну, например, в течении 3-5 лет предлагали ставки ниже 4%. Но по истечении этого периода ставки возрастали раза в два. А вообще вариантов было много.
Так, например, заемщик мог сам определять, сколько ему платить в месяц. Но при этом, если эти выплаты будут ниже чем расчеты банка, то разница просто приплюсовывалась к общей сумме кредита. И заемщик, по сути, становился еще более должным банку
Череда событий, сделавшая банкротами сотни тысяч людей, из которой стоит извлечь урок - кризис 2008 года. В этом году мировой финансовый кризис «празднует» 10 лет, причем нового кризиса в США многие ждут примерно с 2013-14 года. Рассмотрим причины и последствия катастрофы множества финансовых компаний — а также вспомним, как кризис отразился на России. Заодно уделим и некоторое внимание тем, кто сумел «поднять» на обвале десятилетней давности миллиарды долларов.
Ипотечный кризис в США
Первая половина 2000-х годов в США ознаменовалась большим ростом спроса на жилую недвижимость, а с ним - и на ипотечные кредиты. Желая удовлетворить потребности американцев и побольше на них заработать, банковские организации и специализированные ипотечные агентства стали раздавать ненадежные кредиты - в размере до 130% стоимости залогового имущества. А заемщики брали суммы, которые позволяли не только купить жилище, но и обставить его мебелью и/либо сделать дорогой ремонт.
Для сравнения: в сегодняшней России банки не слишком охотно дают ипотеку с первоначальным взносом 10%, а вообще без него – крайне редко и под большие проценты. Кредиторы предпочитают минимизировать риски, связанные с изменением стоимости недвижимости – чтобы если квартиры подешевеют, а многие ипотечники окажутся неплатежеспособными, продажа имущества всё равно позволила вернуть заемные деньги.
К тому же российские банки требуют у претендентов на ипотечный кредит подтверждения дохода и/либо наличия поручителей. В то же время в Штатах в 2000-е годы ипотека под невысокий процент оформлялась чуть ли не безработным заемщикам. Впрочем, справедливости ради стоит отметить, что потребительские кредиты в России тех лет на фоне бурного роста рынка также выдавались очень легко.
____________________________________________________________________________________________________________
К росту цен привели низкие стандарты заёмщиков. В 1970-х дом стоил 60 тыс. долларов и требовалось внести 25 % как первоначальный взнос. Ипотека была намного дешевле аренды, но нужны были стабильная работа, первый взнос и кредитный рейтинг. В середине 90-х в Калифорнии и с 2000 года в остальных штатах первый взнос снизился до 10 %, кредитный рейтинг стал лояльней. С 2003-го появились кредиты без первого взноса вообще, а с 2005-го появилась возможность просто назвать свой доход. Потом банки придумали новую схему ипотеки: в первые годы ставка была очень низкая (даже семья уборщика могла ее себе позволить), а потом становилась выше.
_____________________________________________________________________________________________________________
Американские кредиторы рассчитывали, что если клиент не будет обслуживать ипотечный заем, должника можно будет выселить, а заложенный дом выгодно продать, поскольку цены на жилую недвижимость росли. В свою очередь заведомо неплатежеспособные ипотечники тоже надеялись подороже перепродать недвижимость, досрочно погасить кредит и остаться с прибылью.
При этом многие просто не понимали, что рынок недвижимости скоро окажется перенасыщенным и за ростом цен неизбежно последует снижение. Когда дома стали дешеветь, а ипотечники банкротиться, кредиторы не могли вернуть деньги даже путем продажи залогового имущества. Так и наступил ипотечный кризис - массовое банкротство ипотечных агентств и банков.
Еще до кризиса (по итогам октября 2007) жилая недвижимость в среднем по 20 самым крупным городам США подешевела на 6,1% против аналогичного периода предыдущего года. К сентябрю 2008-го в среднем по стране недвижимость упала на 20% по сравнению с докризисным уровнем, к ноябрю 2010-го - на 26%. Такое же падение недвижимости было в годы Великой депрессии. Инвестиционные трасты недвижимости, толкаемые вниз слухами о глобальном крахе, в 2009 году потеряли почти половину своей капитализации:
Обвал фондовых рынков
Итак, на фондовом рынке надулся огромный пузырь из облигаций, обеспеченных кредитными портфелями (автокредиты, ипотека, лизинговые активы). Их эмитентами выступали кредитующие банки, покупателями - инвестиционные банки.
Называются эти бумаги «обеспеченными долговыми обязательствами», по-английски - collateralized debt obligations, или CDO. Ипотечную разновидность обеспеченных долговых обязательств также называют collateralized mortgage obligation - CMO.
Пока большинство заемщиков исправно погашали свои кредиты, ипотечные организации тоже платили по облигациям. Когда ипотечники платить перестали, лопнул и пузырь CDO / CMO. Вообще говоря, данные бумаги являются новыми в истории США — они стали активно завоевывать рынок лишь в первой половине 1980-х годов. В середине 2000-х их эмитенты делили их на три типа: надежные, с повышенным риском и высокорисковые (выданные условным неграм-уборщикам), где и доход изменялся соответственно. Бумаги первого типа имели наивысший кредитный рейтинг и продавались вплоть до пенсионных фондов Норвегии. Но вскоре при действующей кредитной политике несостоятельными оказались практически все.
В экономике всё взаимосвязано, и за падением рынка кредитования под залог недвижимости последовал обвал рынка ипотечных ценных бумаг и деривативов. Следом упал и стандартный индекс акций, потерявший в случае США на пике просадки в марте 2009 около 50% стоимости. Ну а затем упали и остальные рынки — наступил мировой финансовый кризис 2008 года.
Как видим, кризис менее всего отразился на Африке и только частично затронул Южную Америку. Тем не менее все развитые и подавляющее большинство развивающихся стран ощутили последствия кризиса сполна.
Крах инвестиционных банков
Ушли с рынка, полностью обанкротившись, либо упразднили прежнюю деятельность прежде успешные американские банки:
Lehman Brothers - самая крупная кредитно-финансовая организация США с историей в 150 лет оказалась не в силе уплатить своим клиентам кредитный своп - страховку от дефолта базовых заемщиков - по ипотечным деривативам после их тотального обесценивания;
Bear Stearns - был пятым банком в Штатах по величине. Стал первым, потерявшим львиную долю денег вкладчиков из-за деятельности собственных хедж-фондов, после чего произошло падение акций на 47% и началась паника на рынке;
Merrill Lynch - оказался обладателем одного из массивнейших пакетов «проблемных» CDO / CMO и других бумаг, потянувших его на дно. Был куплен Bank of America;
Goldman Sachs и Morgan Stanley - вынужденно отказались от инвестиционной деятельности, после чего их убытки покрыла ФРС.
Кризис 2008 года по индикаторам
Подвох кризиса 2008 года заключался в том, что по из наиболее известных показателей (цена/прибыль, коэффициент P/E) рынок был на вполне среднем уровне:
Уроки кризиса 2008
Если в 2000 году многие пребывали в неподдельной эйфории от высоких технологий, интернета и новых возможностей, то мировой финансовый кризис 2008 года оказался весьма рукотворным. Банки, в отличие от инвесторов, должны были понимать сложившуюся ситуацию — рыночные пузыри не новость в этой среде. При этом последствия кризиса отразились на множестве простых людей, тогда как в 2000 году пострадали в основном биржевые игроки. Этим 2008 год был похож на Великую Депрессию. К счастью, спад был достаточно быстро преодолен и чрезвычайных мер вроде гувервилей, уличных похлебок и изъятия золота у населения (имевшего место в 1933 году) удалось избежать. Для оживления экономики использовалась минимальная процентная ставка, а также количественного смягчения.
При всех минусах финансового кризиса для финансовых организаций и населения, для инвесторов любой серьезный кризис — это время возможностей. Особенно для новых инвесторов и особенно для молодых. Известный теоретик и практик инвестиций Бернштайн так и пишет: «если вы молоды, то встаньте на колени и помолитесь о падении фондового рынка». Покупки в кризис сделали состояние многих инвесторов, в том числе Баффета. Кризис подобен распродаже — та же вещь, что вчера, сегодня имеет ценник со скидкой 30% или 40%. В реальной жизни вы непременно будете считать такую покупку выгодной, но на рынке вас пугает постоянное снижение цены и разговоры о крахе. Тем не менее зайдете ли вы в магазин, зависит только от вас.
В 2008 году в мире начался финансово-экономический кризис, который проявился в виде сильного снижения основных экономических показателей в большинстве стран с развитой экономикой, впоследствии переросшего в глобальную рецессию (замедление) экономики.
Возникновение кризиса связывают с рядом факторов: общей цикличностью экономического развития; перегревом кредитного рынка и явившегося его следствием ипотечного кризиса; высокими ценами на сырьевые товары (в том числе, нефть); перегревом фондового рынка.
Предшественником финансового кризиса 2008 года был ипотечный кризис в США, который в начале 2007 года затронул высокорисковые ипотечные кредиты. Вторая волна ипотечного кризиса произошла в 2008 году, распространившись на стандартный сегмент, где займы, выдаваемые банками, рефинансируются государственными ипотечными корпорациями.
Сразу же вслед за США жесткому воздействию финансового кризиса подверглась европейская экономика.
Исландия тяжелее других стран Европы пережила начало мирового финансового кризиса и в 2008 году оказалась на грани банкротства. Потерпели крах три крупнейших банка Исландии — Kaupthing, Landsbanki и Glitnir. Власти страны были вынуждены национализировать эти банки, а также обратиться за финансовой помощью к Международному валютному фонду (МВФ). В результате Исландия стала первой с 1976 года западной страной, которая получила кредит МВФ (на 2,1 миллиарда долларов). На фоне массовых протестов правительство вынуждено было уйти в отставку. Экономика страны более чем на год сползла в рецессию и смогла выйти из нее только в третьем квартале 2010 года.
В Великобритании первый шаг к фактической национализации крупных банков был сделан в октябре 2008 года, когда правительство рекапитализировало Royal Bank of Scotland и Lloyds на 62 миллиарда долларов в обмен на крупные пакеты акций банков. Ранее, в сентябре, были национализированы два небольших банка — Northern Rock и Bradford & Bingley. К марту 2009 года под контролем правительства оказалась уже половина банковской системы страны.
В Германии первой компанией, входящей в важнейший немецкий биржевой индекс DAX, которая в результате глобального финансового кризиса, стал мюнхенский Hypo Real Estate — ведущий немецкий банк, работающий на рынке недвижимости. Вначале банку была выделена помощь в 35 миллиардов евро под госгарантии, но этой суммы оказалось недостаточно. Чтобы не допустить банкротства HRE, германский стабфонд SoFFin предложил выкупить обесценившиеся акции у акционеров банка и до мая 2009 года ему удалось приобрести 47,3% акций.
Правительство Германии общим объемом порядка 500 миллиардов евро, который предполагал до конца 2009 года не только государственные гарантии межбанковских кредитов, но и прямые финансовые вливания для увеличения собственных капиталов банков. Для финансирования антикризисного пакета был создан стабилизационный фонд в объеме 400 миллиардов евро.
Правительство Франции в рамках поддержания банковской системы страны в условиях глобального финансового кризиса в октябре 2008 года 10,5 миллиардов евро. Среди банков, получивших кредит, — Credit Agricole, BNP Paribas и Societe Generale.
На фоне глобализации кризис распространился на все регионы мира.
В начале декабря 2008 года Банк Канады снизил ставку рефинансирования до самого низкого уровня с 1958 года, и признал, что экономика страны вошла в рецессию. Правительство Канады создало специальный фонд в размере 3 миллиардов долларов для стимулирования экономики в условиях кризиса.
Японии ухудшение всех экономических показателей началось со второго квартала 2008 года, в конце ноября 2008 года статистическое ведомство правительства Японии зафиксировало рецессию официально. За июль-сентябрь снижение ВВП составило 0,4% (в годовом исчислении), по уточненным в начале декабря официальным данным — на 0,5% к предыдущему кварталу, в годичном исчислении темпы роста экономики страны снизились на 1,8%.
Экстренная помощь компаниям банковского сектора со стороны государства в некоторых странах ЕС впоследствии стала одной из причин кризиса суверенных долгов, в 2010 году.
Первыми жертвами кризиса среди российских банков в сентябре 2008 года стали "КИТ Финанс" и Связь-банк. Для погашения задолженности перед контрагентами Газпромбанк на 22,5 миллиарда рублей. В сентябре 2008 года Связь-банк Внешэкономбанку.
Банк ВТБ, в ряду других российских банков, получил господдержку. В самый разгар кризиса был привлечен 10-летний субординированный кредит ВЭБа на 200 миллиардов рублей. Затем примерно через год — осенью 2009 года — ВТБ разместил допэмиссию, которую почти полностью , на 180 миллиардов рублей. Кроме того, ВТБ привлекал средства Банка России под залог и на беззалоговых аукционах.
Кризис быстро перекинулся в реальный сектор экономики. Капитализация российских компаний снизилась за сентябрь-ноябрь 2008 года на три четверти; золотовалютные резервы сократились на 25%. Финансовый кризис снизил доверие населения к банкам и привел к оттоку вкладов. За сентябрь 2008 года остатки на счетах физических лиц в 50 крупнейших российских банках снизились на 54 миллиарда рублей, что составило 1,2% от общего объема. Бегство вкладчиков из банковской системы снизило финансовую устойчивость банков, что привело к банкротству нескольких крупных инвестиционных и коммерческих банков.
В предбанкротном состоянии находилось множество компаний. Начались увольнения работников , отправка их в административный отпуск, сокращение ставок оплаты труда.
Также финансовый кризис спровоцировал падение цен на нефть . Возникли проблемы с инвестированием в этот сектор, а также появился риск замедления реализации проектов по увеличению добычи и строительству энергопроводов. Произошло сокращение темпов роста российской экономики. Например, при росте экономики в 2007 году на 8,7%, за 9 месяцев 2008 года рост составил 4,9% к соответствующему периоду предыдущего года. 2008 год стал последним годом прироста трудоспособного населения. В результате финансового кризиса произошло сокращение государственных проектов в области инфраструктуры и строительства.
В мировой экономике . На встрече финансовой G20 в июле 2013 года министры финансов признали, что продолжается как замедление роста в некоторых крупных странах с развивающейся экономикой, так и рецессия в еврозоне. Восстановление мировой экономики остается хрупким и неравномерным, безработица продолжает оставаться высокой во многих странах.
Международные организации по развитию мировой экономики в сторону ухудшения. В июле 2013 года Международный валютный фонд (МВФ) ухудшил прогноз по росту мировой экономики в 2013 году до 3,1% с 3,3%, ожидавшихся в апреле, в 2014 году — до 3,8% с 4%. Прогноз по росту экономики США, крупнейшей в мире, на текущий год снижен до 1,7% с 1,9%, на 2014 год — до 2,7% с 2,9%. Экономика еврозоны в 2013 году уменьшится, по мнению аналитиков фонда, на 0,6% (хуже ожидавшегося в апреле снижения на 0,8%). В будущем году регион сможет достичь роста экономики на 0,9%.
Прогноз роста ВВП России в 2013 году с прогнозировавшихся в апреле 3,4%, в 2014 году — до 3,25% с 3,8%.
