В зависимости от возраста Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) обозначает границы дееспособности несовершеннолетних лиц следующим образом:

• Лица в возрасте от 6 до 14 лет могут самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки, сделки, цель которых — извлечение безвозмездной выгоды, не требующие при этом удостоверения нотариусом и госрегистрации. Остальные сделки за них совершают от их же имени родители (законные представители) таких несовершеннолетних (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Дарение от имени малолетних (если сумма подарка превышает 3 000 руб.) запрещено (подп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
• Лица в возрасте от 14 до 18 лет правомочны по собственному усмотрению совершать сделки по распоряжению собственным доходом, реализовывать свои авторские права, размещать депозиты в банках и распоряжаться ими, совершать мелкие бытовые сделки и сделки, не требующие удостоверения нотариусом или госрегистрации. Остальные сделки могут совершаться ими с письменного разрешения родителей или законных представителей (ст. 26 ГК РФ).

Сделки с участием несовершеннолетних: изменения 2019 года

Последний раз коррективы, касающиеся оформления сделок с участием несовершеннолетних, производились в 2016 году.

С 01.10.2016 должны быть удостоверены в нотариальном порядке все сделки:

• связанные с распоряжением недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину, оставшемуся без попечения родителей;
• по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину.

Данное требование содержит и вступивший в силу с 01.01.2017 закон «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218) в п. 2 ст. 54.

ВАЖНО! Таким образом, документ, являющийся основанием для проведения госрегистрации прав, подлежит оформлению в нотариальном порядке.

Согласно п. 18 Методических рекомендаций…, утв. приказом Минюста РФ от 15.03.2000 № 91, нотариус проверяет наличие согласия законных представителей несовершеннолетних и разрешения органов опеки и попечительства (см. в ст. 20, п. 1 ст. 21 закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 № 48-ФЗ, в каких случаях необходимо получение предварительного разрешения данного органа).

В 2018 и 2019 нововвведений, касающихся оформления сделок с участием лиц, не достигших совершеннолетия, не было.

Таким образом, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего не достигшим 18 лет лицам, как и сделки по распоряжению недвижимостью таких лиц, находящихся на момент совершения сделки под опекой/попечительством, с 01.10.2016 должны обязательно удостоверяться нотариусом.

Последствия несоблюдения правил о сделках с участием несовершеннолетних

Сделки с недвижимым имуществом от имени малолетних лиц правомочны осуществлять только их родители, усыновители или опекуны. Такая сделка, осуществленная самим несовершеннолетним, будет признана ничтожной. Хотя есть и исключение: по требованию родителей или законных представителей малолетнего совершенная последним сделка с недвижимостью все же может быть признана действительной, если произведена к выгоде последнего.

Также не будет признана действительной сделка, пусть и совершенная от имени малолетнего надлежащим лицом, но явно противоречащая интересам последнего (п. 17 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Например, когда в результате такой сделки несовершеннолетнее лицо лишается единственного жилья и т. д. (например, решение Черкесского горсуда Карачаево-Черкесской Республики от 22.03.2016 по делу № 2-4768/2015).

При возникновении споров следует установить, действительно ли сделка совершается от имени малолетнего (т. е. с имуществом, которое находится в собственности данного лица). Так, суд отклонил требования истца, посчитавшего, что продажа недвижимости, находящейся в собственности отца несовершеннолетнего лица, нарушает права такого лица (см. апелляционное определение Мособлсуда от 14.03.2016 по делу № 33-4189/2016).

Кроме того, важен и субъектный состав сделки (например, решение Коряжемского горсуда Архангельской области от 09.02.2016 по делу № 2-45/2016).

Некоторые особенности исполнения обязанностей законных представителей несовершеннолетних лиц по представлению их интересов

При совершении сделок от имени несовершеннолетних лиц или исполнении возложенных законом обязанностей законным представителям таких лиц надлежит учесть следующие нюансы:

• Обязанность по приобретению жилья для несовершеннолетнего (например, после продажи квартиры) возлагается на его законного представителя (родителя, усыновителя или опекуна). Например, супруг законного представителя не достигшего совершеннолетия лица, не являющегося родителем такого лица, его усыновителем или опекуном, данную обязанность выполнять не может (см. решение Дзержинского райсуда г. Перми от 26.01.2011 по делу № 2-187/2011).
• Ненадлежащее исполнение законными представителями не достигших совершеннолетия лиц возложенных на них обязанностей не должно отрицательно сказываться на правах и интересах несовершеннолетних. По такому основанию, например, суд восстановил пропущенный несовершеннолетним лицом срок обращения в Пенсионный фонд РФ за выплатой пенсионных накоплений умершего (см. решение Барабинского райсуда Новосибирской области от 30.04.2015 по делу № 2-188/2015).

Итак, последние нововведения в отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего не достигшим совершеннолетия лицам, и сделок по распоряжению недвижимостью на правах опеки, выразившееся в необходимости их обязательного нотариального удостоверения, были произведены в 2016 и продолжают действовать и в 2019.

Если до 01.10.2016 такие сделки совершались в простой письменной форме, то с указанной даты и по сегодняшний день допустима только нотариальная форма их удостоверения.

ВНИМАНИЕ : в связи с изменением 01.01.2017 г. законодательства читаем актуальные статьи:

С 1 января 2016 г. произошли важные изменения, касающиеся сделок по регистрации недвижимости. Изменения введены Федеральным законом от 29.12.2015 № 391-ФЗ. Давайте в них разберемся.

Государственная регистрация сделки и права собственности по договору купли-продажи / дарения доли недвижимости (кроме земельных участков)

По новым правилам (ст. 24 ФЗ № 122 от 21.07.1997 г.) продавец доли (например, квартиры, дома, нежилого помещения) обязан в письменном виде известить остальных сособственников (дольщиков), о том, что продает свою долю. В этом извещении продавец доли должен сообщить стоимость и другие условия, на которых он предполагает продавать свою недвижимость.

Такая сделка по продаже доли постороннему любому лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее 1 месяца со дня извещения о продаже остальных участников долевой собственности.

Можно этот срок сократить, если предоставить нотариусу письменный отказ других дольщиков от покупки.

Важные выводы и дополнения :

1. Если доля продается не постороннему человеку, а сособственнику (другому дольщику), то регистрировать сделку у нотариуса не обязательно .
2. Если, например, 2 сособственника (у которых по ½ доли в праве общей долевой собственности) одновременно продают какому-то лицу свои доли, то регистрировать сделку у нотариуса также не обязательно. Потому что в итоге продается весь объект недвижимости целиком .
3. Сделку по дарению (договор дарения) доли не нужно нотариально заверять . Это касается только продажи недвижимости .

ИЗМЕНЕНИЯ : С 02.06.2016 г. любые сделки по отчуждению долей недвижимости в общей собственности нужно регистрировать у нотариуса. В том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке .

Государственная регистрация сделки и права собственности по договору купли-продажи доли земельного участка

Теперь все сделки по продаже земельной доли подлежат нотариальному удостоверению (ч. 3 ст. 24.1. ФЗ № 122 от 21.07.1997 г.). Не зависимо кому вы продаете свою долю – другому сособственнику или постороннему лицу.

Сделку по дарению (договор дарения) земельной доли нотариально регистрировать не нужно.

ИЗМЕНЕНИЯ : Сделка по продаже земельной доли не подлежит нотариальному удостоверению (Федеральный закон от 03.07.2016 N 351-ФЗ).

Сделка по продаже недвижимости несовершеннолетнего

По новым правилам сделки по продаже любого недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 30 ФЗ № 122 от 21.07.1997 г.).

Государственная регистрация соглашения о разделе общего имущества супругов

Как известно, супруги могут без суда разделить между собой совместно нажитое имущество.

Это можно сделать 2 путями:

• Заключить брачный договор (до брака или в любое время до даты официального расторжения брака). Брачный договор подлежит обязательному нотариальному заверению;
• Заключить соглашение о разделе общего имущества , нажитого супругами в период брака.

Раньше такое соглашение не нужно было удостоверять у нотариуса, а с 01.01.2016 г. такое соглашение в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 38 Семейного Кодекса РФ). Причем не важно что делиться — движимое или не движимое имущество.

Сколько нотариусы берут за удостоверение сделок по продаже доли недвижимого имущества (госпошлина, нотариальный тариф)

(п. 5, ч. 1, ст. 333.24 Налогового кодекса РФ)

Законом установлен следующий размер госпошлины: 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей .

Для расчета стоимость может браться рыночная или кадастровая по вашему выбору . Причем нотариус не имеет право определять сам какой стоимостью он будет руководствоваться. Если вы принесли нотариусу 2 оценки — он должен взять для расчета меньшую стоимость.

Плюс к этой сумме нотариус еще возьмет деньги за услуги технического и правового характера (например, за изготовление договора).

Ниже публикуем 2 письма ФНП, которые касаются нотариального тарифа за удостоверение сделок, связанным с недвижимым имуществом.

ПИСЬМО

О НОТАРИАЛЬНОМ ТАРИФЕ

ПРИ УДОСТОВЕРЕНИИ СДЕЛОК, СВЯЗАННЫХ С РАСПОРЯЖЕНИЕМ

НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

(с изм., внесенными письмом ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3)

В связи с принятием Федерального закона от 29 декабря 2015 года N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 391-ФЗ) сообщаю следующее.

Федеральным законом N 391-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусматривающие обязательное нотариальное удостоверение сделок:

• по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (пункт 1 статьи 3 Федерального закона N 391-ФЗ);
• связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (подпункт «б» пункта 3 статьи 3 Федерального закона N 391-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате за совершение нотариальных действий, для которых законодательством Российской Федерации предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус, занимающийся частной практикой, взимает нотариальный тариф в размере, соответствующем размеру государственной пошлины по ставкам, установленным законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Статьей 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, установлена государственная пошлина в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей (подпункт 5 пункта 1 статьи 333.24).

С учетом изложенного при удостоверении указанных выше сделок нотариус взимает нотариальный тариф в соответствии со статьей 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации.

Президент

К.А.КОРСИК

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НОТАРИАЛЬНАЯ ПАЛАТА

ПИСЬМО

О ПОРЯДКЕ

СОВЕРШЕНИЯ НОТАРИАЛЬНЫХ ДЕЙСТВИЙ ПО УДОСТОВЕРЕНИЮ СДЕЛОК,

СВЯЗАННЫХ С РАСПОРЯЖЕНИЕМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

В дополнение к письму Федеральной нотариальной палаты (исх. N 43/03-16-3 от 13 января 2016 года) о размере нотариального тарифа при удостоверении сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом, сообщаю следующее.

При исчислении размера государственной пошлины для нотариального удостоверения в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2015 года N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 391-ФЗ) сделок по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, следует руководствоваться положениями абзаца второго подпункта 5 пункта 1 статьи 333.25 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно указанным положениям, нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия, определяют вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины на основании документа, представленного плательщиком, в котором указана стоимость имущества, определяемая с учетом следующих особенностей:

• стоимость недвижимого имущества, за исключением земельных участков , может определяться оценщиками, юридическими лицами, которые вправе заключить договор на проведение оценки согласно законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, или организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества по месту его нахождения;
• стоимость земельных участков может определяться оценщиками, юридическими лицами, которые вправе заключить договор на проведение оценки согласно законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, или федеральным органом, осуществляющим кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и его территориальными подразделениями.

При этом нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия, не вправе определять вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины и требовать от плательщика представления документа, подтверждающего данный вид стоимости имущества (способ оценки). В случае представления нескольких документов с указанием различной стоимости имущества при исчислении размера государственной пошлины принимается наименьшая из указанных стоимостей имущества .

При удостоверении указанных сделок нотариус вправе взимать наряду с нотариальным тарифом в размере государственной пошлины плату за услуги правового и технического характера . Вместе с тем, учитывая определенную Федеральным законом N 391-ФЗ роль нотариуса в защите интересов социально незащищенных категорий граждан, социальную значимость указанных сделок и целесообразность повышения привлекательности их нотариального удостоверения, обращаю внимание на необходимость при взимании платы за услуги правового и технического характера исходить в каждом конкретном случае из индивидуальных возможностей участников удостоверяемой сделки.

Прошу довести изложенную в настоящем письме информацию до сведения нотариусов, членов нотариальных палат субъектов Российской Федерации.

Президент

Федеральной нотариальной палаты

А с 1 января 2016 года введены изменения в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», касающиеся нотариального удостоверения сделок.

Напомним, что по-прежнему (и в этом нет ничего нового) обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры:
- Ипотеки;
- Ренты;
- Пожизненного содержания с иждивением;
- Брачный договор;
- Завещание.

Все остальные виды сделок подлежат обязательному нотариальному удостоверению только по желанию сторон, за отдельными исключениями.

С 1 января 2016 года обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

Сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (не участнику общей долевой собственности).
- Сделки по продаже земельной доли.
- Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
- Соглашение о разделе имущества супругов.

Теперь вернемся к «обычным» сделкам и поговорим о том, стоит ли по ним вводить нотариальное удостоверение в свою практику, имеет ли смысл нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью и во сколько оно может обойтись.

Положительные моменты нотариального удостоверения:

Для некоторых участников сделки, вопрос «как быстро можно зарегистрировать сделку» подчас весьма актуален. И в этом случае нотариус может помочь. Срок государственной регистрации прав при подаче нотариально удостоверенных документов сокращается до 3 дней, а при подаче документов в электронном виде с ЭЦП нотариуса - до 1 дня. Имущественные гарантии гражданам в случае, если нотариус допустил ошибку в своей работе и причинил этим ущерб гражданину. На наш взгляд весьма трудно доказуемый плюс, потому что намеренное допущение ошибки еще придется доказать. Тем не менее, закон говорит, что нотариус отвечает за свою работу всем своим имуществом. Помимо этого, теперь создается специальный Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты, который будет в случае недостаточности первых трех мер дополнять сумму необходимого возмещения ущерба. Как говорится, останется только этот ущерб доказать.

Из минусов нотариально заверенной сделки:

1. Не получится «уменьшить» сумму договора. Можно долго говорить о том, правильно это или нет. Однако фактом остается то, что большая часть сделок с недвижимостью проходит с двумя суммами - той, которая отражается в договоре, и той, которая оплачивается реально. В случае с нотариальным удостоверением такое «уменьшение» представляется сомнительным, так как нотариус свое вознаграждение получает и рассчитывает исходя непосредственно из цены в договоре, вряд ли он согласится добровольно ее уменьшить. Но мы знаем, нотариусов много, откажется один - найдется другой...

2. Остается открытым вопрос с передачей и хранением денег. При сделках с недвижимостью риэлторы нередко берут на себя функцию «контроля» за передачей или даже временным хранением денег. То же самое делают подчас и юристы. Или же участники сделки закладываю сумму договора или ее часть в банковскую ячейку. В то же время, очень маловероятно, что нотариус будет заниматься тем, что провожать участников сделки в банк и контролировать временную передачу денег на хранение в банковскую ячейку. Конечно, можно хранить деньги и непосредственно на депозите у нотариуса, однако такое хранение весьма недешево - 0,5% от суммы, положенной на депозит.

3. Нет смысла заверять у нотариуса сложные договоры. То есть договоры с нестандартными условиями, обеспеченные залогом, поручительством или банковской гарантией, например. Признаем честно, что у нотариусов просто недостаточно практической квалификации, чтобы соблюсти в таких договорах интересы сторон.

4. Сделки, в которых используется для частичной оплаты материнский капитал, ипотечное кредитовании, субсидии и субвенции (например, для ветеранов, военнослужащих и прочих «особых» категорий граждан), также проводить через нотариусов будет весьма сложно. Они требуют длительной подготовки, связи большого числа участников сделки друг с другом, пока совсем неясно сможет ли все это обеспечить нотариус и его помощники. Опыт показывает полную несостоятельность подавляющего большинства нотариусов в этих вопросах.

Расценки.

Тот вопрос, который волнует всех участников рынка недвижимости - цена, и в данном случае не цена объекта недвижимости, а цена нотариального удостоверения.

Правило следующее:

Если договор отчуждения недвижимости (купли-продажи или дарения) заключается с детьми, родителями, супругами, братьями или сестрами, то тариф за нотариальное удостоверение - 3 000 рублей + 0,2% от цены договора (с учетом оценки недвижимости по кадастровой стоимости);

Для всех прочих расценки следующие:

При цене сделки до 1 млн. рублей - 3 000 рублей + 0,4% от суммы договора;

При цене сделки от 1 млн. до 10 млн. рублей - 7 000 рублей + 0,2% от цены договора, превышающей 1 млн. рублей;

При цене сделки свыше 10 млн. рублей - 25 000 рублей плюс 0,1% от суммы договора, превышающей 10 млн. рублей (но не более 100 000 рублей при отчуждении жилых помещений).

Пример 1: при продаже земельного участка за 500 000 рублей, цена услуг нотариуса составит 5000 рублей.

Пример 2: при продаже квартиры за 2 500 000 рублей, цена услуг за нотариальное удостоверение составит 12 000 рублей.

Пример 3: при продаже офисного помещения за 12 000 000 рублей, цена услуг нотариального удостоверения составит 37 000 рублей. Так что расценки на услуги нотариуса стали сопоставимы с расценками риэлторов, например, что, казалось бы, делает эти услуги более привлекательными, если бы не одно "но". Нотариус не участвует в процессе поиска и и подбора вариантов для покупателя, не ведет переговоров, не участвует в торгах, не согласовывает действия участников сделки, не участвует в прочих "мелочах", которыми вплотную занимаются риэлторы. И если что-то во время подписания договора купли-продажи пойдет не так, нотариус попросту развалит сделку.

Дополнительные расходы.

Однако при принятии решения о заверении сделки у нотариуса, рекомендуем уточнить окончательную цену услуги. Дело в том, что помимо перечисленных выше платежей, нотариус возьмет дополнительные сборы. За предоставление документов на государственную регистрацию, нотариальная пошлина составит 1 000 рублей. Все названные выше суммы - это установленные законом тарифы. Однако помимо них нотариусы устанавливают цену за услуги «правового и технического характера». Стоимость этих услуг нигде не фиксируется и устанавливается нотариальным сообществом индивидуально. И недешево.

Редакция подготовлена на основе изменений, внесенных Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ. См. справку к редакции.

Пункт 1 статьи 24 - изложен в новой редакции 1. При продаже доли в праве 1. Сделки по отчуждению долей общей собственности постороннему в праве общей собственности на лицу продавец доли обязан недвижимое имущество, в том числе известить в письменной форме при отчуждении всеми участниками остальных участников долевой долевой собственности своих долей собственности о намерении продать по одной сделке, подлежат свою долю с указанием ее цены и нотариальному удостоверению. других условий, на которых При продаже доли в праве общей продает ее. собственности постороннему лицу Сделка по продаже доли в праве продавец доли обязан известить в общей собственности постороннему письменной форме остальных лицу подлежит нотариальному участников долевой собственности удостоверению и может быть о намерении продать свою долю с совершена не ранее чем по указанием ее цены и других истечении месяца со дня извещения условий, на которых он продает продавцом доли остальных ее. участников долевой собственности. Сделка по продаже доли в праве В случае, если нотариусом общей собственности постороннему будет установлено, что продавец лицу может быть совершена не доли представил документы, ранее чем по истечении одного подтверждающие отказ остальных месяца со дня извещения продавцом участников долевой собственности доли остальных участников долевой от покупки его доли, сделка может собственности. быть совершена до истечения В случае, если нотариусом срока, указанного в абзаце втором будет установлено, что продавец настоящего пункта. доли представил документы, Споры между участниками подтверждающие отказ остальных долевой собственности, возникшие участников долевой собственности при государственной регистрации от покупки его доли, сделка может права на долю в праве общей быть совершена до истечения собственности, подлежат срока, указанного в абзаце разрешению в судебном порядке. третьем настоящего пункта. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке. ───────────────────────────────────────────────────────────────────────── Изменение абзаца шестого пункта 4 статьи 24 старая редакция новая редакция При государственной При государственной регистрации права общей долевой регистрации права общей долевой собственности на объект собственности на объект недвижимого имущества в Едином недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав государственном реестре прав указывается, что собственниками указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы такого объекта являются владельцы инвестиционных паев инвестиционных паев соответствующего паевого соответствующего паевого инвестиционного фонда (без инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой праве общей долевой собственности). собственности). Положения пункта 1 настоящей статьи в части нотариального удостоверения сделок не применяются к сделкам, связанным с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда. ───────────────────────────────────────────────────────────────────────── Изменение пункта 2 статьи 30 старая редакция новая редакция 2. Сделки, связанные с 2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым распоряжением недвижимым имуществом на условиях имуществом на условиях опеки, а доверительного управления или также сделки по отчуждению опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, недвижимого имущества, принадлежащего принадлежащего несовершеннолетнему гражданину несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному подлежат нотариальному удостоверению. удостоверению. ─────────────────────────────────────────────────────────────────────────

2 июля 2016 года вступил в силу Федеральный закон №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о внесении изменений) которым внесены очередные изменения в статьи 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) в части сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.

Подробнее об изменениях в законодательстве расскажет заместитель начальника отдела регистрации сделок и перехода прав физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан – Людмила Кулагина.

Новая интерпретация статей не оставляет сомнений, что теперь все сделки, направленные на отчуждение долей, а также имущества несовершеннолетних граждан подлежат нотариальному удостоверению. Однако у заявителей все же возникают вопросы, связанные с применением вступивших в силу норм законодательства. Попробуем разобраться.

Договор дарения доли в праве общей долевой собственности заключен в мае 2016 года, однако документы на государственную регистрацию прав на основании данного договора представлены после 02.06.2016. Подлежит ли указанный договор нотариальному удостоверению.

Закон о внесении изменений вступил в силу 02.06.2016 и соответственно требования данного закона об обязательном нотариальном удостоверении некоторых сделок применяются к отношениям, возникшим только с даты вступления в силу Закона о внесении изменений. К договорам, заключенным до вступления в силу указанного выше закона применяются требования законодательства, действовавшие до указанной даты. Сделки, для которых обязательная нотариальная форма ранее не требовалась и заключенные до 02.06.2016 в простой письменной форме, являются юридически действительными, вне зависимости от даты обращения за государственной регистрацией прав.

Объект недвижимости принадлежит супругам на праве общей совместной собственности. Подлежит ли нотариальному удостоверению договор по продаже данного объекта.

Действующее законодательство разграничивает общую собственность на общую долевую и общую совместную. Вступившие в силу изменения законодательства четко определяют, что обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Исходя из изложенного, обязательного нотариального удостоверения для сделок по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в общей совместной собственности законодательством не предусмотрено.

Одним из наболевших вопросов является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделки по отчуждению доли в праве на объект недвижимого имущества, находящийся в единоличной собственности отчуждателя.

Указанный вопрос возникал также и при прежней редакции статьи 24 Закона о регистрации, в соответствии с которой, обязательному нотариальному удостоверению подлежали сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Трактовка статьи 24 Закона о регистрации до 02.06.2016 вызывала сомнения по применению указанных положений в силу того, что с одной стороны предметом договора являлась доля в праве, однако с другой стороны объект в общей долевой собственности не находился.

На сегодняшний день позиция Управления по вышеуказанному вопросу следующая. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона.

Законодательством определено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Соответственно, до совершения сделки по отчуждению нельзя говорить о наличии общей долевой собственности, если объект недвижимости принадлежит одному лицу. Право общей долевой собственности при отчуждении доли от целого возникнет по закону лишь после проведения государственной регистрации перехода прав по представленным на отчуждение доли документам.

Учитывая изложенное, положения об обязательном нотариальном удостоверении сделки по отчуждению доли в праве на объект недвижимого имущества, находящийся в единоличной собственности, не применяются.

Производным вопросом из описанной выше ситуации можно также назвать вопрос о необходимости нотариального удостоверения договоров по отчуждению целого объекта недвижимого имущества из единоличной собственности в долевую.

В указанной ситуации так же нотариального удостоверения таких договоров не требуется, поскольку право общей долевой собственности возникнет лишь после проведения государственной регистрации права общей долевой собственности приобретателей по сделке.

Еще одно нововведение, установленное законом о внесении изменений, касается имущественных прав несовершеннолетних граждан. В соответствии с новыми положениями, установленными Законом о внесении изменений нотариальному удостоверению теперь подлежат все сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. К указанным сделкам относятся договора мены, дарения, купли-продажи и т.д.